Części wspólne nieruchomości służą co prawda do współkorzystania i współposiadania przez wszystkich mieszkańców danego budynku, którzy na mocy art. 206 Kodeksu cywilnego są uprawnieni do korzystania z nich w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych 5. Wykonanie zastępcze bez zgody sądu. 6. Adwokat wady nieruchomości – Komentarz Capital Legal. Wady nieruchomości a odpowiedzialność dewelopera to temat, z którym w ostatnich latach bardzo często zwracają się do nas klienci. Choć od kilku lat na polskim rynku pierwotnym, można zauważyć coraz wyższy standard budowania mieszkań Właściciel zaskarżył do sądu uchwały wspólnoty w tej sprawie, a sąd uwzględnił jego powództwo. Sąd przypomniał, że zgoda wspólnoty na przebudowę lokalu jest konieczna jedynie w zakresie, w jakim roboty budowlane ingerują w części wspólne nieruchomości. Wspólnota w tym zakresie podjęła dwie uchwały. Co do pierwszej sąd W przypadku wad części wspólnych budynku zgłoszenie takiej wady uważane jest jako czynność zachowawcza – tj. czynność zmierzająca do zachowania wspólnego prawa. Do dokonania takiej czynności uprawniony jest każdy ze współwłaścicieli a wywołany skutek odnosił się będzie do całej nieruchomości (wszystkich Wyłączenie części budynku z podstawy opodatkowania podatkiem od przychodów z budynków. Wprawdzie przepisy przewidują bezwarunkowe zwolnienie z podatku od przychodów z budynków, powszechnie określanego jako podatek od nieruchomości komercyjnych aż do końca obowiązywania stanu epidemii, warto jednak już teraz przyjrzeć się Koszty utrzymania nieruchomości wspólnej w myśl Ustawy o własności lokali. Zgodnie z przepisami Ustawy o własności lokali z 24.06.1994 (art. 13 ust. 1) do obowiązków właściciela lokalu należy ponoszenie wydatków związanych zarówno z utrzymaniem jego własnego lokalu (woda ciepła, zimna, ogrzewanie, wywóz nieczystości, a także Członkowie wspólnot mieszkaniowych, poza licznymi przywilejami związanymi z podejmowaniem ważnych decyzji dotyczących budynku i nieruchomości wspólnych, a także wpływem na ich funkcjonowanie, są również obciążeni szeregiem obowiązków. Co ciekawe, przynależności do danej wspólnoty jest obligatoryjna i nie można się zrzec. Logotermy i podział instalacji. 0 1015. Wspólnota mieszkaniowa posiada nowoczesne ogrzewanie tzw. meibesy. Urządzenia te są montowane na klatkach schodowych i dzięki tym urządzeniom lokator ma ciepłą wodę użytkowa oraz ogrzewanie. Każdy lokator posiada swoje urządzenie, które jest przynależne do danego mieszkania (urządzenie Stan faktyczny Kamila L., właścicielka mieszkania na nowym osiedlu w mieście W. nabyła od dewelopera – spółki A. własność mieszkania w budynku, w którym znajdowały się również pomieszczenie wspólne – piwnica. Piwnica ta była podzielona na tzw. komórki lokatorskie, przypisane do poszczególnych lokali i użytkowane przez właścicieli mieszkań. Formalnie nie były one Kolejną kwestią jest to, że prawo korzystania z tytułu rękojmi za wady wspólne budynku ma ściśle określony termin, nie można go egzekwować po upływie 5 lat od wydania nieruchomości kupującemu. W przypadku części wspólnych bierze się pod uwagę dzień przekazania lokalu ostatniemu członkowi wspólnoty mieszkaniowej. dvnEU7n. Rz: Kupując od dewelopera mieszkanie, nabywa się też udział we współwłasności części wspólnej nieruchomości. Chodzi np. o klatki schodowe, dach czy windy. Co jeśli się okaże, że te elementy są wadliwe? Przemysław Drapała, współzałożyciel kancelarii JD&P: Deweloper odpowiada z tytułu rękojmi zarówno za wady sprzedanego lokalu jak i części wspólnej. Jego odpowiedzialność ograniczona jest pięcioletnim terminem, który biegnie od dnia wydania lokalu. Jeśli więc w tym czasie kupujący zauważy wadę i zgłosi ją deweloperowi, będzie uprawniony do dochodzenia usunięcia wady albo obniżenia ceny. W przypadku wad istotnych przysługiwać mu będzie nawet prawo odstąpienia od umowy sprzedaży prowadzące do zwrotu zapłaconej ceny. Podkreślić przy tym należy, że odpowiedzialność dewelopera z tytułu rękojmi powstaje odrębnie w stosunku do każdego kupującego i rozpoczyna się od chwili wydania mu lokalu. Uprawnienia z rękojmi są uprawnieniami indywidualnymi, zatem pięcioletni okres odpowiedzialności dewelopera biegnie osobno wobec każdego nabywcy. Zważywszy, że sprzedaż i wydanie lokali w danej inwestycji zazwyczaj są rozłożone w czasie, okres odpowiedzialności dewelopera w stosunku do poszczególnych nabywców rozpoczyna swój bieg w innym momencie. Okres odpowiedzialności z tytułu rękojmi dewelopera za wady części wspólnej jest zatem realnie dłuższy niż pięć lat. Chce pan dowieść, że odpowiedzialność deweloperów wykracza poza kodeksowy zakres odpowiedzialności? Nie odpowiem wprost. Załóżmy jednak, że w budynku mieszkalnym wyodrębnionych zostało 15 lokali. Osiem z nich zostało sprzedanych i wydanych nabywcom r., a pozostałych siedem r. Odpowiedzialność rękojmi dewelopera wobec pierwszej grupy kupujących będzie istniała do r., natomiast wobec drugiej grupy do r. W przedstawionej sytuacji faktyczna odpowiedzialność dewelopera za wady części wspólnej będzie trwała łącznie osiem lat. Jak się wydaje kupujący z drugiej grupy, powołując się na ochronę wspólnego prawa, mogą realizować uprawnienia rękojmi także w interesie kupujących z grupy pierwszej. Z powyższego przykładu wyłania się zasadniczy problem wykonywania uprawnień z rękojmi już wygasłych albo przedawnionych z powołaniem się na zachowanie wspólnego prawa. A czy nabywca jednego lokalu może żądać od dewelopera samodzielnie – przy bezczynności pozostałych współwłaścicieli – naprawienia całej wady części wspólnej nieruchomości, dajmy na to klatki schodowej? Autopromocja Specjalna oferta letnia Pełen dostęp do treści "Rzeczpospolitej" za 5,90 zł/miesiąc KUP TERAZ Z jednej strony co do zasady przysługuje mu takie uprawnienie. W myśl art. 209 dążyć będzie bowiem do zachowania wspólnego prawa. Z drugiej strony zauważyć jednak należy, że dopuszczenie stosowania koncepcji zachowania wspólnego prawa przy dochodzeniu roszczeń z tytułu rękojmi rodzi istotne komplikacje. Dotyczą one w szczególności niemożliwości pogodzenia ze sobą odmiennych roszczeń przysługujących z tytułu rękojmi, to jest obniżenia ceny, usunięcia wady czy też odstąpienia od umowy sprzedaży. Czego dochodzić mogą poszczególni współwłaściciele, a co nadmiernie obciążenia dewelopera w związku z obowiązkiem spełnienia różnych rodzajowo roszczeń. Co więcej, należy również pamiętać o konkurencyjnym do odpowiedzialności z tytułu rękojmi reżimie odpowiedzialności na zasadach ogólnych za szkodę wyrządzoną nienależytym wykonaniem umowy. Konkurencyjność roszczeń wynikających z tych podstaw może rodzić konflikt między współwłaścicielami. Czy interes wspólny współwłaścicieli powinien zatem ograniczać możliwość żądania obniżenia ceny? Sądy co do zasady dopuszczają żądanie obniżenia ceny za wadę części wspólnej tylko do wysokości odpowiadającej wysokości udziału we współwłasności. Obniżenie ceny odpowiednio do udziału prowadzi do zaspokojenia interesu współwłaściciela występującego z roszczeniem, przy czym nie wyłącza – ani nie ogranicza – uprawnień rękojmi pozostałych współwłaścicieli dotyczących tej samej wady w zakresie jej całkowitego usunięcia. Nie zmienia to jednak faktu, że realizacja uprawnienia o obniżenie ceny przez jednego lub kilku współwłaścicieli może doprowadzić do konfliktu z interesami innych współwłaścicieli. Problematyczne może być w takim przypadku określenie zakresu odpowiedzialności dewelopera w sytuacji, gdy po obniżeniu ceny jednemu lub kilku współwłaścicielom inni współwłaściciele zażądają od niego usunięcia wady w całości. Jeśli deweloper usunie wadę, właściciele, którym obniżył cenę, pozostaną wzbogaceni kosztem dewelopera. Brak wyraźnej regulacji dotyczącej równoległego dochodzenia roszczeń indywidualnych, a dochodzenia roszczeń zachowujących wspólne prawo może prowadzić do nieuzasadnionego naruszenia interesu deweloperów przez rozszerzenie ich odpowiedzialności. Należy więc rozważyć, czy żądanie obniżenia ceny za wadę części wspólnej powinno być traktowane jako czynność zwykłego zarządu czy też wykracza poza ramy zwykłego zarządu. Wychodzi więc na to, że potrzebna jest ingerencja ustawodawcy. Moim zdaniem jest konieczna. Prawidłowe uregulowanie odpowiedzialności dewelopera z tytułu rękojmi za wady części wspólnej pozwoliłoby na usunięcie kolizji pomiędzy równoprawnymi interesami współwłaścicieli. Jednocześnie przywróciłoby wykraczającą poza kodeksowe granice odpowiedzialność dewelopera za wady części wspólnej do jej podstawowego, normatywnego zakresu. Jednym z możliwych rozwiązań jest ograniczenie w czasie odpowiedzialności z tytułu rękojmi dewelopera za wady części wspólnej w stosunku do wszystkich współwłaścicieli maksymalnym terminem do zgłoszenia roszczenia. ©? W obrocie gospodarczym właściciele nieruchomości mogą być zainteresowani nie tylko nabywaniem i pozyskiwaniem dla siebie nieruchomości, ale także ich zbywaniem w całości czy też w części. Część nieruchomości może być bowiem przez właściciela po prostu niewykorzystywana, może być zbędna z punktu widzenia wykonywania prawa własności. Generalnie można powiedzieć, iż większa nieruchomość to większe koszty (np. podatki od nieruchomości). Jeśli zatem właściciel z części należącej do niego nieruchomości po prostu nie korzysta lub względy ekonomiczne skłaniają go do minimalizacji obciążeń, związanych z posiadaną nieruchomością, to powinien on rozważyć podjęcie działań zmierzających do zbycia części nieruchomości. Poniżej omówione zostaną najważniejsze aspekty i regulacje prawne, związane z możliwością wydzielenia części nieruchomości oraz jej sprzedaży, z uwzględnieniem specyficznej grupy właścicieli, którą stanowią wspólnoty mieszkaniowe. §1. Podstawa prawna podziału nieruchomości we wspólnocie Podjęcie decyzji o podziale nieruchomości i późniejszej sprzedaży jej części to pierwszy z etapów omawianego procesu. Sprawa jest dość prosta i oczywista jeśli mamy do czynienia z pojedynczą osobą fizyczną czy osobą prawną. Nieco bardziej złożona jest prawna problematyka tego zagadnienia w przypadku wspólnoty mieszkaniowej. Właścicielowi lokalu przysługuje związany z jego prawem własności lokalu udział w prawie własności nieruchomości wspólnej. Powstała w ten sposób współwłasność ma charakter współwłasności przymusowej – współwłaściciele, w myśl art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali (dalej zwaną także „UWL”), nie mogą żądać zniesienia tej współwłasności, dopóki trwa odrębna własność lokali. Powstaje zatem pytanie o dopuszczalność podziału nieruchomości, na której znajduje się budynek wielolokalowy. Wyjątek od wspomnianej powyżej zasady, wyrażonej w art. 3 ust. 1 UWL, został wprowadzony przez ustawodawcę w art. 5 tejże ustawy. Przepis ten zezwala na podział nieruchomości wspólnej, na której znajduje się budynek, pod dwoma warunkami. Po pierwsze powierzchnia gruntu zabudowanego budynkiem musi być większa niż powierzchnia działki budowlanej w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami, po drugie zaś powierzchnia ta przewyższać musi powierzchnię niezbędną do korzystania z budynku. W praktyce można więc powiedzieć, iż sprzedaży nie może podlegać ta część nieruchomości, która służy prawidłowemu i racjonalnemu korzystaniu z budynku. Do przeprowadzenia omawianego podziału stosuje się przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. §2. Etap decyzyjny Jak wiadomo, wspólnoty możemy podzielić na dwie grupy: wspólnoty, w których lokali wyodrębnionych wraz z niewyodrębnionymi jest więcej niż siedem (tzw. duże wspólnoty) oraz te, w których liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych nie jest większa niż siedem (tzw. małe wspólnoty). W myśl art. 19 ustawy o własności lokali, do zarządu nieruchomością wspólną zastosowanie będą miały odpowiednio przepisy ustawy o własności lokali bądź Kodeksu cywilnego. W przypadku dużych wspólnot mieszkaniowych decyzja o podziale nieruchomości jest ustawowo przypisana do kategorii czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu (art. 22 pkt 6 UWL). Zarząd wspólnoty dla przeprowadzenia podziału nieruchomości potrzebuje zatem zgody właścicieli lokali wyrażonej w stosownej uchwale. Decyzja właścicieli zapada większością głosów, liczoną według przysługujących im udziałów. W przypadku małych wspólnot mieszkaniowych również należy przyjąć, iż czynność tego rodzaju jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu, zatem do jej dokonania niezbędna jest, zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego, zgoda wszystkich współwłaścicieli. §3. Podział geodezyjny Kolejnym z etapów jest podział geodezyjny nieruchomości. Jego celem jest ewidencyjne wydzielenie z dotychczasowej nieruchomości co najmniej dwóch nowych działek. Podział ten nie prowadzi do zmiany właściciela czy użytkownika wieczystego gruntu – prawa te z chwilą podziału pozostają po stronie dotychczasowych podmiotów. Podział geodezyjny regulowany jest przepisami ustawy o planowaniu i gospodarowaniu przestrzennym, ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz ustawy prawo geodezyjne i kartograficzne. Przeprowadzany jest przez uprawnionego geodetę. Polega na fizycznym podzieleniu działki ewidencyjnej na części, w wyniku ustalenia granic podziału oraz sporządzenia odpowiedniej dokumentacji technicznej. Jak już zostało wspomniane powyżej, ustawa o własności lokali stanowi, iż podział nieruchomości odbywa się przy zastosowaniu przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Kwestie te unormowane zostały w art. 95 i nast. tejże ustawy. Generalnie można wyróżnić dwa tryby postępowania podziałowego, których zastosowanie uzależnione jest od charakteru gruntu. Nieco inaczej przebiega bowiem procedura i inne są uwarunkowania podziału nieruchomości gruntów zurbanizowanych oraz gruntów rolnych i leśnych. Postępowanie podziałowe dokonywane jest w jednym z dwóch trybów: administracyjnym lub sądowym. Tryb administracyjny można podzielić na kilka etapów. Na początku sporządzany jest na odpowiednich podkładach mapowych wstępny plan podziału, zawierający stosowne dane ewidencyjne oraz informacje graficzne. Następnie składa się do wójta, burmistrza czy też prezydenta miasta wniosek wraz z takimi załącznikami jak: dokument stwierdzający tytuł prawny do nieruchomości, wypis z rejestru gruntów i kopia mapy ewidencyjnej, wstępny plan podziału. Kompletny wniosek stanowi podstawę do wydania przez organ wykonawczy gminy (wójt, burmistrz, prezydent) opinii na temat wstępnego projektu podziału. Decyzja wójta co do zgodności z miejscowym planem wydawana jest w formie postanowienia, na które przysługuje zażalenie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego. Pozytywna opinia wójta stanowi podstawę do opracowania projektu podziału w formie operatu, który przygotowywany jest przez uprawnionego geodetę. Geodeta następnie dokonuje okazania granic stronom postępowania podziałowego. w kolejnym etapie przygotowywany jest ostateczny projekt podziału, przekazywany wraz z operatem do ośrodka dokumentacji. Po tych czynnościach wójt wydaje decyzję administracyjną, zatwierdzając zaproponowany podział nieruchomości. Decyzja ta jest podstawą do ujawnienia zmian w ewidencji gruntów i budynków. Na koniec postępowania podziałowego, po uprawomocnieniu się decyzji o podziale nieruchomości, dokonuje się wyznaczenia w terenie nowych granic (wytyczenie nowych punktów granicznych i ich stabilizacja). Czynność tą ujmuje się w protokole. Prace finalizowane są operatem geodezyjnym, przyjmowanym do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Po zakończeniu całej procedury geodeta przekazuje właścicielowi dokumentację, niezbędną do dokonania zmian w księgach wieczystych – odłączenia od jednej księgi wieczystej wyodrębnionych ewidencyjnie działek gruntu i założenia dla nich odrębnej księgi wieczystej. Czynności tej dokonuje Sąd, prowadzący księgę wieczystą dla dotychczasowej nieruchomości, na wniosek właściciela gruntu. §4. Sprzedaż nieruchomości Po dokonanym podziale i wyodrębnieniu nowej nieruchomości możliwe jest jej zbycie czy też wydzierżawienie na rzecz zainteresowanego podmiotu. Umowa przenosząca własność nieruchomości powinna mieć, zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego, formę aktu notarialnego. Ponieważ współwłasność nieruchomości przysługuje wszystkim właścicielom lokali, wszyscy oni powinni być stroną planowanej umowy sprzedaży, przenosząc na zainteresowany podmiot przysługujące im udziały we współwłasności. Z praktycznego punktu widzenia udział wszystkich właścicieli w jednym czasie – przy podpisywaniu aktu notarialnego może okazać się utrudniony, niemniej zawsze istnieje możliwość udzielenia stosownego pełnomocnictwa np. zarządowi wspólnoty. §5. Podatki i inne obciążenia Należy mieć na uwadze, iż podział nieruchomości poza możliwymi przysporzeniami po stronie właściciela, wspólnoty (np. z tytułu wydzierżawienia czy sprzedaży nowej działki w całości czy też części) może wiązać się również z pewnymi obciążeniami i kosztami. Pierwsza kwestia to możliwość nałożenia na właściciela tzw. opłaty adiacenckiej. Możliwość jej nałożenia wynika z art. 98 a ustawy o gospodarce nieruchomościami. Opłata ta stosowana jest w przypadku, gdy przeprowadzony na wniosek właściciela podział ewidencyjny nieruchomości prowadzi do wzrostu jej wartości. Wysokość opłaty adiacenckiej ustala gmina w drodze uchwały, nie może ona przekraczać 30% różnicy wartości nieruchomości. Oszacowania wartości nieruchomości przed jej podziałem i po podziale dokonuje powołany przez organ rzeczoznawca. Druga sprawa, chyba bardziej oczywista, to konieczność opodatkowania podatkiem dochodowym przychodów właściciela podzielonej nieruchomości, uzyskanych z tytułu sprzedaży nowopowstałej działki. Abstrahując jednak od jakże nieuniknionych opłat i podatków, pozostaje mieć nadzieję, iż opisana powyżej procedura podziału nieruchomości okaże się choć odrobinę pomocna dla właścicieli, wspólnot czy zarządzających nieruchomościami i pozwoli na optymalizację sposobów korzystania z gruntu. Czy gmina może wystąpić do właścicieli indywidualnych we wspólnocie mieszkaniowej – powstałej z gminnego zasobu mieszkaniowego – o przekazanie lub wykup części gruntu wspólnoty, który wcześniej oddała w wieczyste użytkowanie właścicielom indywidualnym? W każdej ze wspólnot gmina ma również swój udział, a grunty wspólnot przylegają do gruntów gminnych. Problem w tym, że gmina przeprowadza rewitalizację całego osiedla, na którym prócz budynków gminnych są też budynki wspólnot. Aby uchronić właścicieli indywidualnych przed dużymi kosztami partycypowania w tym przedsięwzięciu, gmina wystąpiła do nich z propozycją przekazania bądź wykupu tych części działek, na których planowana jest rozbudowa infrastruktury osiedlowej (wewnątrzosiedlowe drogi dojazdowe, parkingi, place zabaw, miejsca do wypoczynku itp.). Czy takie działanie gminy jest zgodne z prawem? Czy właściciele indywidualni w poszczególnych wspólnotach mogą podjąć uchwały w tej sprawie? Jeśli tak, to czy wymagana jest obecność wszystkich właścicieli na zebraniu wspólnoty? Czy głosowanie musi być jednomyślne, czy wystarczy większość głosów bądź udziałów? Czy w przypadku zgody właścicieli wyrażonej podjętą uchwałą konieczna jest jednocześnie ich obecność u notariusza? Zbycie części nieruchomości wspólnej w dużej wspólnocie mieszkaniowej Możliwość zbycia części nieruchomości wspólnej wspólnocie mieszkaniowej przewiduje art. 5 ust. 1 ustawy o własności lokali. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli powierzchnia nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem, w którym wyodrębniono własność lokali, jest większa niż powierzchnia działki budowlanej, w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami niezbędnej do korzystania z niej, współwłaściciele mogą dokonać podziału tej nieruchomości. Przez działkę budowlaną należy rozumieć zabudowaną działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków oraz urządzeń położonych na tej działce. Zatem właściciele lokali mogą wydzielić z nieruchomości wspólnej tę część, która nie jest potrzebna do prawidłowego korzystania z nieruchomości i ją zbyć. Najczęściej w praktyce takie wyodrębnienie będzie podyktowane przede wszystkim chęcią pozyskania środków ze sprzedaży gruntu na przykład na remont budynku lub budowę niezbędnej infrastruktury, np. rozbudowę parkingu. Procedura zbycia części nieruchomości wspólnej będzie obejmowała trzy etapy. Pierwszy z nich to podział nieruchomości wspólnej. W pierwszej kolejności, aby sprzedać część działki stanowiącej nieruchomość wspólną, trzeba dokonać geodezyjnego jej podziału, czyli wydzielenia działki lub działek na sprzedaż. Zgodnie z art. 22 ust. 3 pkt 6 ustawy o własności lokali, dokonanie podziału nieruchomości wspólnej jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu, więc wspólnota mieszkaniowa musi podjąć uchwałę o wyrażeniu zgody na podział nieruchomości. Jednak dokonanie podziału geodezyjnego nieruchomości wspólnej wymaga uchwały podjętej nie większością głosów, ale jednomyślności wszystkich właścicieli lokali. Zgodnie bowiem z art. 97 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jeżeli nieruchomość jest przedmiotem współwłasności lub współużytkowania wieczystego, podziału można dokonać na wniosek wszystkich współwłaścicieli albo współużytkowników wieczystych. Zgodnie z art. 97 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, na podział nieruchomości wymagana jest jednomyślność współwłaścicieli nieruchomości. Brak jednomyślności nie przekreśla jednak sprawy. Takiej zgody, zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego, współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Zatem w przypadku gdy podziału chce większość, ale brak jednomyślności, ta właśnie większość powinna zwrócić się do sądu o wydanie Etap drugi to zgoda na sprzedaż. Właściciele lokali oprócz zgody na podział nieruchomości muszą też w uchwale wyrazić zgodę na przeniesienie własności wydzielonej działki na nowego nabywcę oraz upoważnić zarząd do wykonania wszelkich czynności z tym związanych. W związku z tym, że przeniesienie własności nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego, uchwała zawierająca upoważnienie dla zarządu do przeniesienia własności wydzielonej działki wymaga zaprotokołowania przez notariusza. Etap trzeci to sprzedaż wydzielonej działki. Na podstawie uchwały lub uchwał zarząd wspólnoty mieszkaniowej może przystąpić do zbycia wydzielonej działki. Umowa sprzedaży nieruchomości wymaga zachowania formy aktu notarialnego, a wspólnotę mieszkaniową reprezentuje zarząd na podstawie omawianej wcześniej uchwały wyrażającej zgodę na zbycie nieruchomości i udzielającej zarządowi pełnomocnictwa w tym zakresie, zaprotokołowanej przez notariusza. Gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie. W akcie notarialnym notariusz zawrze też wniosek do sądu rejonowego wydziału ksiąg wieczystych o podział nieruchomości wspólnej, wyodrębnienie z księgi wieczystej zbytej działki, założenie dla niej nowej księgi wieczystej oraz wpis w niej prawa własności na rzecz nowego właściciela. Zbycie części nieruchomości wspólnej w małej wspólnocie mieszkaniowej Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Należy zatem pamiętać, że podstawą do określenia, czy mamy do czynienia z małą wspólnotą, nie jest liczba lokali wyodrębnionych, ale wszystkich, jakie są w nieruchomości, czyli zarówno tych wyodrębnionych, jak i tych przeznaczonych do wyodrębnienia. W języku potocznym takie wspólnoty nazywa się małymi wspólnotami mieszkaniowymi, w odróżnieniu od dużych wspólnot mieszkaniowych, zarządzanych na podstawie ustawy o własności lokali. W takiej wspólnocie nie ma uchwał ani całej procedury ich podejmowania i zaskarżania. Nie ma też obowiązku zwoływania zebrań, nawet tych rocznych. Nie ma również zarządu. Każdy z właścicieli zarządza nieruchomością, a właściciele podejmują decyzje w formie zgody na ich dokonanie. Jak wynika z uregulowań Kodeksu cywilnego, do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli liczona według wielkości udziałów. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upowa... Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów Co zyskasz, kupując prenumeratę? 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota" Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej ...i wiele więcej! Sprawdź Aby połączyć 2 mieszkania w bloku musisz, uzyskać zgodę wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni Kupiłeś 2 sąsiadujące mieszkania w bloku i planujesz je połączyć w jedno. Zanim zabierzesz się za wyburzanie ścian mieszkania, musisz podjąć pewne kroki formalne. Jednym z nich jest uzyskanie zgody wspólnoty mieszkaniowej. Wyjaśniamy ważne w tej kwestii przepisy. Zgoda wspólnoty mieszkaniowej konieczna Na połączenie dwóch sąsiadujących mieszkań w jedno, niezbędna będzie zgoda wspólnoty mieszkaniowej. I to niezależnie czy w naszym budynku funkcjonuje mała wspólnota (do 7 lokali) czy wspólnota duża (powyżej 7 lokali). Udzielenie zgody przez wspólnotę na połączenie 2 mieszkań w jedno stanowi czynność przekraczającą zakres tzw. zwykłego zarządu i wymagać będzie uprzedniego podjęcia uchwały. Wynika to z przepisów prawa (kodeks cywilny – w przypadku małej wspólnoty i wprost z ustawy o własności lokali – dla wspólnoty dużej). Ingerencja w części wspólne nieruchomości Nie ulega wątpliwości, że w sytuacji łączenia dwóch sąsiadujących ze sobą mieszkań dojdzie do ingerencji w część wspólną nieruchomości, a taka ingerencja zawsze wymaga zgody wspólnoty. Połączenie dwóch mieszkań w jedno wiązać się może przecież z np. wyburzeniem części ściany nośnej lub stropu, obciążeniem pionu wodnego, modyfikacją dachu, przebudową czy wykuciem dodatkowych drzwi wejściowych, zmiany w strukturze pionów wentylacyjnych, zmianą trasy obecnych instalacji, montażem dodatkowych urządzeń grzewczych) jak również w ostateczności może wpłynąć na zmianę posiadanych udziałów w nieruchomości wspólnej. Są to więc czynności które zasadniczo w większym lub mniejszym stopniu będą ingerowały w część wspólną, dlatego przed ich realizacją - będzie wymagana zgoda pozostałych właścicieli. Polecamy: Czy na połączenie 2 mieszkań potrzebne jest pozwolenie na budowę Zgoda wszystkich współwłaścicieli w przypadku małej wspólnoty Mała wspólnota działa na podstawie przepisów kodeksu cywilnego, a dokładniej instytucji współwłasności. Kwestię rozporządzenia rzeczą wspólną oraz innych czynności, które przekraczają zwykły zarząd reguluje art. 199 kodeksu cywilnego. Z treści tego przepisu wynika, że do udzielenia zgody na połączenie dwóch sąsiadujących mieszkań w jedno potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Większość głosów w przypadku dużej wspólnoty W przypadku dużej wspólnoty zastosowanie znajdzie art. 22 ust. 4 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, który mówi wprost: połączenie dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość lub podział lokalu wymaga zgody właścicieli wyrażonej w uchwale. Warto pamiętać, że w przypadku dużej wspólnoty - uchwały takie zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos (art. 23 ust. 2 ww. ustawy). Podobnie w przypadku spółdzielni Podobnie będzie w mieszkaniach spółdzielczych. Wszelkie zmiany budowlane powinny być poprzedzone uzyskaniem zgody spółdzielni, zwłaszcza jeśli chodzi o ingerencję w część wykraczającą poza nasz lokal. Co w sytuacji gdy wspólnota udzieli decyzji odmownej? Nie jesteś bez szans. Twoja pozycja jest nieco lepsza, gdy odmowną uchwałę podejmuje duża wspólnota. Zainteresowany podziałem - właściciel nieruchomości, gdy spotka się z odmową, może na podstawie artykułu 22 ust. 4 ustawy o własności lokali żądać rozstrzygnięcia przez sąd. Trudniej będzie w przypadku odmowy w budynku gdzie funkcjonuje mała wspólnota mieszkaniowa. W sytuacji braku zgody na połączenie dwóch mieszkań w jedno, współwłaściciele nieruchomości, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą na podstawie art. 199 kodeksu cywilnego żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Podkreślić należy, że możliwość oddania sprawy do sądu pojawia się dopiero wtedy, gdy połączeniem dwóch mieszkań w jedno, będzie zainteresowany współwłaściciel (lub współwłaściciele) którego łączne udziały stanowią co najmniej połowę udziałów w nieruchomości wspólnej. Księga wieczysta Założenie jednej księgi wieczystej dla nowego lokalu niejako przypieczętuje powstanie nieruchomości także w sensie prawnym. Do zniesienia odrębnej własności lokalu i ustanowieniu nowej odrębnej własności połączonego lokalu wymagana jest forma aktu notarialnego (a więc wizyta u notariusza). Na spotkanie należy zabrać ze sobą zaświadczenie ze starostwa potwierdzające samodzielność połączonego lokalu oraz uchwałę wspólnoty o wyrażeniu zgody na dokonanie połączenia. Warto wspomnieć też, że obie dotychczasowe księgi wieczyste zostaną zamknięte. Do tego, ograniczone prawa rzeczowe obciążające którąkolwiek z połączonych nieruchomości będą obciążały całą nieruchomość utworzoną przez połączenie. Przykładowo, jeśli przed podziałem tylko jedno mieszkanie obciążone była hipoteką, po założeniu nowej księgi wieczystej hipoteka obejmie całą nieruchomość (czyli obydwa mieszkania). Po złożeniu wniosku w sądzie rejonowym (wydziale ksiąg wieczystych) zawierającym żądanie założenia nowej i zamknięcia dotychczasowych ksiąg wieczystych, powstanie jedna, wspólna księga wieczysta. Oczywiście wniosek ten może w naszym imieniu złożyć notariusz.